Ленинградское ш., 34 км от МКАД
Пешки д., Солнечногорск гор. округ
Дача 38 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.11.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −880 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈3 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19831
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 116 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пешки д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пешки д. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешки д. | 12,3 сот. | 1 800 000 | 146 341 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешки д. | 4 сот. | 4 800 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешки д. | 8 сот. | 3 350 000 | 418 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешки д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешки д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешки д. | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пешки д. | 13 сот. | 2 700 000 | 207 692 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пешки д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 86 192 / 193 750 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 239 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 727 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -880 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Поварово пгт | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 4.9 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Скородумки д. | 45 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Родник-3 СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 650 000 | 84 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 2 999 900 | история площадки |
| 26.11.2025 | 3 250 000 (+250 100) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 999 990 (+749 990) | история площадки |
| 12.04.2026 | 3 650 000 (−349 990) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом для летнего проживания, участок огороженный, ровный, правильной формы. Дом теплый. Электричество 10 квт. Водоснабжение-колодец, 11 колец. Участок 5 соток. Земли населенных пунктов, Лпх. Есть плодовые деревья и кустарники. Один взрослый собственник, личное присутствие на сделке. Объекты оформлены и стоят на кадастровом учете. Свободная продажа. Эксперт Вадим Фомин.