Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Тимонино д., Клин гор. округ
Дом 33,6 м², участок 7,9 сот., 2014 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 04.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 487 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈672 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −148 %, ROI −60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈4,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19750
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 35 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 487 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 513 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дмитроково д. | 12 сот. | 3 199 000 | 266 583 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сигнал СНТ | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимонино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимонино д. | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Назарьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тимонино д. | 16,6 сот. | 850 000 | 51 205 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 672 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 972 / 45 833 / 92 486 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 625 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 544 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 300 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −148 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Виктория СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лужок СНТ | 33,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 113 095 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Полуханово д. | 34,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 92 486 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Росинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Спутник СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 34 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Весна СНТ | 36 м² | 8,1 сот. | 899 000 | 24 972 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | 34 м² | 4,2 сот. | 2 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Лесная Дача СНТ | 32,1 м² | 6,3 сот. | 1 050 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Колос СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 35 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
всего несколько минут на машине или общественном транспорте. Остановка находится рядом. Земля и дом в собственности, межевание сделано, документы полностью готовы к сделке.\nОперативный показ в удобное для вас время. Звоните, отвечу на все вопросы!