Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Бережки д., Солнечногорск гор. округ
Дом 20 м², участок 5,6 сот., 2025 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,79 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–360 тыс. ₽/м², медиана 159 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Берёзки-Дачные ≈11,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19717
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 319 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 787 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11 сот. | 4 500 000 | 409 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Дом на Истре дп | 5,9 сот. | 2 308 800 | 391 322 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дом на Истре дп | 6,1 сот. | 2 409 500 | 395 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Омега КДЗ | 8 сот. | 2 550 000 | 318 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бережки д. | 9,1 сот. | 3 648 000 | 400 879 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 11,4 сот. | 3 100 000 | 271 930 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Омега КДЗ | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бережки д. | 6,5 сот. | 2 523 300 | 388 200 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 7,3 сот. | 2 785 400 | 381 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 158 948 / 360 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 007 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Кривцово д. | 20 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Грин Лаундж КП | 20 м² | 7,7 сот. | 7 200 000 | 360 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Коськово д. | 20 м² | 6,3 сот. | 1 810 000 | 90 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Исток-С СНТ | 22 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Надежда-1 СНТ | 22 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 295 455 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 14.5 км | Дзержинец СНТ | 20,9 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Покров д. | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Покров д. | 20 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Пищемаш СНТ | 15 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Якунино д. | 25 м² | 6,5 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УЧАСТОК 5,6 СОТОК С БАНЕЙ, САУНОЙ, КАМИНОМ! Кадастровый номер: 50:09:0040202:3340 ПРЕИМУЩЕСТВА УЧАСТКА: на участке установлена полностью оборудованная под ключ баня из бруса площадью 20м2 ( год постройки 2024), проведен интернет огорожен по периметру забором и выровнен установлены откатные ворота заведено электричество 15кВт ( можно увеличить до 30кВт) вода- скважина 32м. удобный подъезд к участку, автобусная остановка в 5 мин пешком, до Поварово автобус идет 10 мин. в непосредственной близости магазин Магнит 2 хороших пляжа рядом с участком: пляж Бережки 10 мин пешком; пляж Пятница 3 мин на машине. Истра в этих районах очень широкая и красивая. категория земли-земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования-для дачного строительства баня на кадастровый учет не поставлена есть возможность докупить соседний участок Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.