Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Энергетик-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54,1 м², участок 6,2 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 851 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈882 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Покровка ≈1,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19707
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 049 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 874 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 882 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 685 / 48 095 / 137 037 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 371 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Покровка д. | 54,1 м² | 5,4 сот. | 2 000 000 | 36 969 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путеец-1 СНТ | 53 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 47 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Электронстрой СНТ | 51 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малахитовые дачи КП | 54 м² | 7 сот. | 5 565 010 | 103 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Щучье Озеро КП | 54 м² | 7,9 сот. | 7 400 000 | 137 037 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Малахитовые дачи КП | 54 м² | 8,4 сот. | 6 100 000 | 112 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Электронстрой СНТ | 58,3 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 39 451 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заря СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 45 370 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Покровка д. | 58,4 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 685 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Покровка д. | 58,4 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 77 055 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом-дача на земельном участке с собственным выходом в лес. Расположен в 60 км от МКАД по Ленинградскому шоссе: Московская область, Cолнечногopcкий район, cт. Пoкpoвкa, СНТ "Энеpгeтик-3". СНТ закрытое, въезд осуществляется через автоматические ворота. Дороги асфальтированы, зимой чистят. Соседи живут круглогодично. Дом общей площадью 54 кв.м., 1-й этаж - бревно, 2-й этаж - щитовой. Снаружи и внутри обшит вагонкой. Окрашен пропиткой Pinotex. Установлен на ленточный фундамент (бетонные блоки). Крыша - мягкая кровля Ruflex. На 1-м этаже расположены 2 комнаты, обеденно-кухонная зона, закрытое крыльцо и полноценный туалет (унитаз со сливом). На 2-м этаже расположена большая комната с выходом на балкон. В дом проведена вода, в том числе горячая (установлен накопительный водонагреватель). Есть подводка для подключения стиральной машины. На кухне 3-конфорочная газовая плита, мойка, кухонный гарнитур, 2-х камерный холодильник Атлант. Отопление - электрообогревателями. Душ отдельно стоящий, подогреваемый (тэн на 5 кВт), с автоматическим наполнением уровня воды и выносным термометром. Дом продается с мебелью, посудой, техникой и инвентарем. Есть возможность подключения интернета (оптика) Уличная антенна для цифрового ТВ разведена по дому. Участок правильной формы, ровный, огорожен со всех сторон. Границы отмежеваны и стоят на кадастровом учете. По документам 6,18 соток. Фактически в пользовании находится 12 соток. Газон ухожен. Есть свой выход в лес. Лес грибной, также растет черника, брусника, дикая малина. На участке растут плодовые деревья (яблоня, груша, слива, вишня), кустарники (смородина, крыжовник, малина, айва) а также дубы, каштаны, клен, сосны и ели, туи, лиственница), кусты сирени и жасмина (чубушник), много многолетних цветов. На участке находится металлический гараж и открытая площадка для одной машины. Также есть отдельно стоящий металлический ангар для хранения инвентаря. На участке летний водопровод (у СНТ своя водонапорная башня), переливной септик 3+3 кольца, дренажные колодцы, баллонный газ (2 баллона по 50л. в отдельном металлическом ящике вне дома). Расположение и транспортная доступность: - До ближайшего водоема с пляжем - 2,5 км. До озера Сенеж 25 минут на а/м. До Истринского водохранилища 20 минут на а/м. - Удобный выезд на Ленинградское и Пятницкое шоссе (с обоих шоссе есть съезд на трассу М11 Нева). До г. Клин 15 км. До г. Солнечногорск 15 км. - Электрички с Ленинградского вокзала до станции Покровка. Все поезда комфортабельные Ласточки с туалетами и кондиционерами, есть экспрессы. От участка до станции расстояние 2,5 км. Около станции есть магазины Магнит, Пятёрочка, аптеки, пекарня, строительные и хозяйственные магазины, пункты выдачи WB, Яндекс и Ozon (доставляет до участка).