Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Голенищево д., Клин гор. округ
Дом 48 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 849 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈420 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Покровка ≈5,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19603
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 663 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 849 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Голенищево д. | 13,4 сот. | 600 000 | 44 776 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голенищево д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голенищево д. | 11 сот. | 630 000 | 57 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голенищево д. | 8,8 сот. | 671 951 | 76 358 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голенищево д. | 6,3 сот. | 500 800 | 79 492 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голенищево д. | 4,1 сот. | 780 000 | 190 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голенищево д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голенищево д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синьково д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Синьково д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 535 / 101 482 / 142 857 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 969 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Вымпел СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 48 м² | 13 сот. | 6 500 000 | 135 417 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Давыдково д. | 54 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 120 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Никитское д. | 50 м² | 13,2 сот. | 3 650 000 | 73 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Покров д. | 43 м² | 21 сот. | 1 700 000 | 39 535 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 2-я Смирновка пос. | 44,9 м² | 15 сот. | 5 990 000 | 133 408 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Воробьево д. | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | ТАСС и УПДК СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Малахитовые дачи КП | 54 м² | 8,4 сот. | 6 100 000 | 112 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 142 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже шикарный участок 14 соток и дом 48 кв м. На участке колодец 9 колец, парник, сарай, туалет, множество красивых плодовых деревьев и кустарников, шикарный газон! Участок огорожен, имеются ворота для машин, перед забором придомовая территория, на которой отсыпан заезд и можно использовать как парковку либо для детской площадки. Дом по документам 1943 года постройки, проводилась реконструкция в 1965 году. Для данного года постройки, дом в отличном состоянии! Дом- бревно, в доме Газ, электричество 15 квт, отопление не разводили. В доме полностью оборудован летний душ с электрическим водонагревателем. Состояние, как на фото, чисто и ухожено! Срочная продажа! Звоните!