Ленинградское ш., 87 км от МКАД
Рассвет СНТ, Клин гор. округ
Дом 48 м², участок 21 сот., 1996 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,16 млн → дом ≈339 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈523 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Высоково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19588
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 266 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 161 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 1 747 000 | 87 350 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юность-2007 СНТ | 16 сот. | 779 000 | 48 688 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 560 / 67 000 / 91 489 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мираж СНТ | 48,2 м² | 12 сот. | 750 000 | 15 560 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнышко СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 999 999 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ямуга д. | 46 м² | 13 сот. | 2 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ямуга д. | 50 м² | 21 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Папивино д. | 50 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Папивино д. | 50 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Вельмогово д. | 47 м² | 16,7 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Шипулино д. | 49 м² | 19 сот. | 16 500 000 | 336 735 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Борисово д. | 50 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ловцово д. | 53 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 47 170 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом хороший, можно жить лето осень весна: зимой возможно но только в одной комнате (проверено).