Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Стрелково д., Клин гор. округ
Дом 124 м², участок 12 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 47 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈2,48 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,53 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фроловское ≈6,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19563
Рейтинг 29/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 160 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 839 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Стрелково д. | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Катыш СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стрелково д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стрелково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аллея Перова СНТ | 14,5 сот. | 690 000 | 47 586 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отрада д. | 6,3 сот. | 1 290 000 | 204 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отрада д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 124 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 40 000 / 62 984 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 029 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 001 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Ситники д. да: «ванной» + «отделке» | 125 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ситники КП да: «ванной» + «отделке» | 125 м² | 11,2 сот. | 4 500 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесной ДСК да: «санузел» + «отделка» | 127 м² | 12 сот. | 7 999 000 | 62 984 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
61197. Мечтаете об идеальном месте для отдыха, где шум мегаполиса сменяется пением птиц, а свежий воздух наполнен ароматами цветов и спелых ягод? Представляем вашему вниманию эксклюзивное предложение уютная дача в экологически чистом и живописном Торг.