Ленинградское ш., 11 км от МКАД
Химки г., Химки гор. округ
Дом 48 м², участок 10 сот., 1978 год.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 24.09.2026.
Рейтинг 89/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈579 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 80 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,22 млн / целевая ≈6,5 млн / пессимист. ≈5,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,73 млн ₽, маржа 47 %, ROI 90 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подрезково ≈0,2 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19527
Рейтинг 89/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 578 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 786 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Октябрьский ДПК | 5,8 сот. | 6 400 000 | 1 103 448 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 49 сот. | 24 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 35 сот. | 37 000 000 | 1 057 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 6 850 000 | 978 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 25 сот. | 13 500 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,4 сот. | 5 833 499 | 694 464 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Октябрьский ДПК | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 29 сот. | 33 000 000 | 1 137 931 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4 сот. | 5 999 999 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 140 393 / 210 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 731 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 90 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Дружба ОТ | 45 м² | 5,3 сот. | 5 600 000 | 124 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Искра СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 53,2 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 93 045 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Кутузовское-1 ТСН | 50 м² | 6,5 сот. | 6 450 000 | 129 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 46,3 м² | 10 сот. | 7 700 000 | 166 307 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | 50 м² | 8,4 сот. | 10 500 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | Полянка СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 7 650 000 | 151 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Росинка СНТ | 51,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 97 087 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Мирный СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 8 750 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 54 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 172 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается старенький дом на отличном участке площадью 10 соток. Участок ровный, ухоженный. Огорожен забором. Удобное транспортное сообщение с Москвой, до станции Подрезково 5 мин. пешком. Подключено электричество 15 кВт. Показ по договоренности.