Ленинградское ш., 20 км от МКАД
Кабанье Поле-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 61,8 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −781 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 128 км ≈3,6 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19472
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 151 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 949 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 537 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Садовод-1 СНТ | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 4 690 000 | 781 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Льялово д. | 40 сот. | 4 150 000 | 103 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Льялово д. | 12 сот. | 3 480 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Льялово д. | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Льялово д. | 10 сот. | 5 800 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Льялово д. | 44 сот. | 7 000 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Льялово д. | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рождественский Парк КДЗ | 8,4 сот. | 6 300 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Льялово д. | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 236 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 313 / 69 811 / 87 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -781 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Веревское СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 313 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кабанье Поле-2 СНТ | 74,3 м² | 4,6 сот. | 8 000 000 | 107 672 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Искровец СНТ | 53 м² | 5,3 сот. | 3 700 000 | 69 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Исток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Покров д. | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Родник-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чернобылец СТ | 77 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 57 792 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Родник-1 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 52 090 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Медвежий Угол СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 520 000 | 31 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
59431. Продается дача, Солнечногорский район, между д. Льялово и п. Менделеево, пешком 15-20 минут до автобусных остановок в обоих населенных пунктах, Снт " Кабанье поле" 2, уч.10, участок 6 соток. Категория земли: сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для садоводства. Дом 2 этажа, 61,8 кв. М., вода- колодец, свет- столб по границе участка, на участке плодовые деревья и кустарники, теплица, хоз. Блок отапливаемый, беседка, сарай, забор металлический- профнастил, подъезд круглогодичный, соседи живут постоянно. Рядом лес с грибами и ягодами, родник, в пешей доступности пляж на берегу реки на краю п. Менделеево. Хорошая транспортная доступность, от п. Менделеево автобус 350 до метро "Водный стадион", от станции Крюково 476 автобус ходит каждые 10-15 минут, до д. Льялово 127 автобус ходит чуть реже. Торг с реальным покупателем.