Ленинградское ш., 11 км от МКАД
Химки г., Химки гор. округ
Дом 51 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 87/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈559 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 147 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 158 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,67 млн / целевая ≈7,8 млн / пессимист. ≈6,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,02 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подрезково ≈0,1 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19424
Рейтинг 87/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 558 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 471 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 49 сот. | 24 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 35 сот. | 37 000 000 | 1 057 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 6 850 000 | 978 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 25 сот. | 13 500 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Октябрьский ДПК | 5,8 сот. | 6 400 000 | 1 103 448 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9 сот. | 4 000 000 | 444 444 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 29 сот. | 33 000 000 | 1 137 931 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4 сот. | 5 999 999 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13 сот. | 8 000 000 | 615 385 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 146 789 / 158 000 / 174 009 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 666 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 933 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 023 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 50 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 240 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Подолино д. | 50 м² | 5 сот. | 8 700 000 | 174 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сходненские садоводы СНТ | 45,4 м² | 4 сот. | 7 900 000 | 174 009 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 56,8 м² | 12 сот. | 9 700 000 | 170 775 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Подолино д. | 54,5 м² | 4,5 сот. | 8 000 000 | 146 789 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,3 сот. | 7 900 000 | 158 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,5 сот. | 7 800 000 | 156 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верескино ОНТ | 60 м² | 6 сот. | 8 980 000 | 149 667 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лунево пос. | 50,7 м² | 9,3 сот. | 6 000 000 | 118 343 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 43,2 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 347 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на отличном участке, в 6 минутах пешком от МЦД Подрезково. Удобное транспортное сообщение с Москвой, как на своем личном автомобиле ,так и на общественном транспорте. Круглогодичный подъезд. Вокруг развитая инфраструктура: школа ,дет сад, пункты выдачи ,больницы, супермаркеты - все рядом! Электричество 15 квт. В собственности более 5-ти лет. Просмотр в удобное для вас время.