Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Свет СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 90 м², участок 11 сот., 2012 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 59 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,47 млн → дом −321 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 34 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,42 млн / целевая ≈5,78 млн / пессимист. ≈5,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,61 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Подсолнечная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19374
Рейтинг 86/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 38.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 621 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 471 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 567 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Турицино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свет-2 СНТ | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12,1 сот. | 8 500 000 | 702 479 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Субботино д. | 7,3 сот. | 5 300 000 | 726 027 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стрелино д. | 33 сот. | 6 950 000 | 210 606 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 368 / 75 116 / 80 357 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 609 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Каскад СНТ да: «с/у» + «ламинат» | 87 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 34 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесное СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82,2 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 72 993 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Головково д. да: «санузле» + «ремонт» | 97,1 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 77 240 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Виктория СНТ да: «ванная» + «мебель» | 84 м² | 12 сот. | 6 750 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 600 000 (−250 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Без торга. Продается дача в СНТ "СВЕТ"дачные участки расположены в лесу,соседи с одной стороны,многие живут круглогодично,от города Солнечногорск 3 км,по документам 6 соток фактически за забором 11 соток,скважина заведена в дом,электричество,колонка напротив дома, в доме 4 комнаты и кухня -гостинная ,дом сухой в хорошем состоянии,маленький домик - летняя кухня из 2комнат,хоз. блок. Ворота работают по звонку.Приглашаем на просмотр обьекта,оперативный показ.Кто любит сказочную природу и дивный воздух вам к нам. Рядом находится озеро Сенеж.