Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Милухино СНТ, Клин гор. округ
Дом 72 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 5,3 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 21.03.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈16 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 130 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −234 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чисмена ≈20,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19252
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 179 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 16 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 130 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное ДНП | 18,1 сот. | 300 000 | 16 575 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Милухино СНТ | 24,7 сот. | 1 900 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной ДСК | 23,7 сот. | 590 000 | 24 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное ДНП | 23 сот. | 480 000 | 20 870 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное ДНП | 20,5 сот. | 500 000 | 24 390 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное ДНП | 37 сот. | 600 000 | 16 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное ДНП | 5,4 сот. | 2 350 000 | 435 185 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Милухино СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное ДНП | 21,5 сот. | 260 000 | 12 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной ДСК | 18,2 сот. | 270 000 | 14 835 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 412 / 56 861 / 266 768 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 534 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 348 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -234 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Запад СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 980 000 | 48 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Оптимист СНТ | 67 м² | 9,9 сот. | 4 399 000 | 65 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Милухино д. | 72 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Нагорное д. | 70 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Подкова СНТ | 70,5 м² | 7,6 сот. | 8 999 999 | 127 660 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 72,7 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 137 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кинематографист СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Север СНТ | 65,6 м² | 8 сот. | 17 500 000 | 266 768 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Скиф СНТ | 85 м² | 12 сот. | 2 550 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Богаиха д. | 76,5 м² | 6,8 сот. | 9 000 000 | 117 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.03.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 08.04.2024 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.05.2024 | 3 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 19.05.2024 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.06.2024 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 16.10.2024 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 10.01.2025 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.04.2025 | 4 800 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 800 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 4 800 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 3 300 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 5 300 000 (+2 000 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 500 000 (−2 800 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 000 000 (−450 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на участке 8 соток. Возможно дополнительно приобрести соседние участки. Участок сухой, в охраняемом садовом товариществе "Милухино". Отличительными чертами данного участка являются полная тишина и наслаждение природой. Коммуникации: электричество 15 квт. Дом сэндвич-панели. Утепление 200 мм. Фундамент- винтовые сваи. Дом очень теплый. Дороги зимой чистятся. Удобный выезд на Новорижское ш. И на Ленинградское ш. От г. Клин автобусы ходят с периодичность прим. 30 минут. Рядом озеро с дамбой на реке Локнош и рыболовное хозяйство Дятлово. В 15 км. Находится Иосифо-Волоцкий Монастырь. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Срочно.