Ленинградское ш., 63 км от МКАД
Бакланово д., Клин гор. округ
Дом 122 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 40 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,51 млн / целевая ≈7,65 млн / пессимист. ≈6,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Фроловское ≈10,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19213
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 785 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бакланово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бакланово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Станкоцвет СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузнечково д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузнечково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клинские Сады дп | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузнечиково СНТ | 6 сот. | 278 000 | 46 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузнечиково СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнечково д. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Клинские Сады дп | 7,5 сот. | 540 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 122 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 69 893 / 141 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 674 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Отрада-парк КП да: «ванные» + «отделка» | 121,6 м² | 10 сот. | 8 499 000 | 69 893 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Октава КП да: «санузлами» + «отделка» | 120 м² | 10 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ситники КП да: «ванная» + «отделка» | 119,5 м² | 9 сот. | 15 500 000 | 129 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ситники д. да: «ванной» + «отделке» | 125 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Отрада д. да: «ванные» + «отделка» | 121,6 м² | 10 сот. | 8 499 000 | 69 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Тихомирово д. да: «сан.узел» + «мебелью» | 120 м² | — | 5 800 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Династия КП да: «ванные» + «ремонт» | 113 м² | 9 сот. | 10 999 999 | 97 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 2х этажный из бруса теплый. Первый этаж большая комнат гостиная площадь 54м2, санузел 9м2, коридор 6м2+9м2, второй этаж две комнаты по 26м2. В доме есть вода, канализация. Есть электричество. Участок ровный квадратной формы. Рядом, по границе участка есть 8 соток, можно выкупить у государства. Торг.