Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Черемушки 1 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 600 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 36 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 405 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Ремонт ≈12 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈18,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1920
Рейтинг 75/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 32.1 |
| торг | 5 | 100 % | 11.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 28.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 658 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квартал 6-6 дп | 9,6 сот. | 1 250 000 | 130 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Косякино д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 600 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 12 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Раменский муниципальный округ, квартал 4-6.