Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Меркурий СНТ, Клин гор. округ
Дача 72 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −979 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Фроловское ≈6,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19116
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 090 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 028 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Стрелково д. | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аллея Перова СНТ | 14,5 сот. | 690 000 | 47 586 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аллея Перова СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стрелково д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стрелково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отрада д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отрада д. | 6,3 сот. | 1 290 000 | 204 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 587 / 48 095 / 67 123 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 053 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -979 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ольховка дп | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дружба пос. | 70 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 35 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отрадный дп | 82 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 37 805 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Прогресс СНТ | 76 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 64 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Приборист СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 587 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ясенка СНТ | 73 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 67 123 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мисирево д. | 81 м² | 11 сот. | 4 590 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Теплотехник СНТ | 67 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Электронстрой СНТ | 67 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 40 299 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дзержинец СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом основной с печкой 7,2х7,2; ( щитовой) второй дом летний 6х6 с мансардой (брус клееный);, сарай; контейнер метал(склад); туалет(2шт); колодец.