Ленинградское ш., 55 км от МКАД
Отрадный дп, Клин гор. округ
Дача 82 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Покровка ≈6,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19093
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрелково д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стрелково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 35 841 / 44 156 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Былина СНТ | 86,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 121 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Меркурий СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Прогресс СНТ | 76 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 64 474 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ольховка дп | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба пос. | 70 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 35 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приборист СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 587 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Красные Холмы СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нагорное пос. | 77 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 44 156 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Жемчужина СНТ | 71 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 97 887 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Электронстрой СНТ | 67 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 40 299 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Первый этаж цокольный, стены из бетонных блоков (Фбс) толщиной 50 см, размер 6 на 6 метров. Второй этаж сруб бревно (6 на 6 метров). Большая утепленная веранда (3.5 на 6 метров). Перекрытие между цокольным и вторым этажом 6 метровые бетонные плиты. Третий этаж мансарда. Свет, летний водопровод. В доме хорошая печка. На участке хозблок с душевой кабиной. Участок у леса, много места для игры детей или парковки машин. Тихое место, без ночных дискотек и громкой музыки от соседей. Звоните или пишите. Отвечу на все вопросы.