Ленинградское ш., 67 км от МКАД
Матвеево д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈590 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈310 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Клин ≈8,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19049
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 13.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 590 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 10 030 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Матвеево д. | 35 сот. | 23 100 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 32 сот. | 21 120 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 26 сот. | 17 160 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 22 сот. | 16 249 992 | 738 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 20 сот. | 11 800 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 18 сот. | 10 620 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 16 сот. | 9 440 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 13 сот. | 7 670 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 12 сот. | 7 080 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 14 сот. | 8 260 000 | 590 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 62 666 / 80 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матвеево д. | 50 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 50 м² | 17,5 сот. | 3 480 000 | 69 600 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Отрада СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лаврово д. | 50 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матвеево д. | 60 м² | 24 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шипулино д. | 49 м² | 19 сот. | 16 500 000 | 336 735 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Борисово д. | 50 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Папивино д. | 50 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Селинское с. | 43,7 м² | 15 сот. | 6 999 999 | 160 183 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лаврово д. | 48 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся старий дом из бревна с тремя комнатами на участке площадью 1700 м2. Дом требует ремонта. На территории есть колодец для водоснабжения и станция биоочистки для канализации. Санузел расположен на улице. Участок ухожен, с плодовыми деревьями и кустарниками, создающими атмосферу уюта и спокойствия. Домик находится в тихом месте, окружённом зеленью, что делает его идеальным местом для отдыха от городской суеты.