Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Борис-Глеб д., Клин гор. округ
Дом 24 м², участок 15 сот., щитовой.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,27 млн → дом ≈376 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 100 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Покровка ≈12,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19039
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 274 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борис-Глеб д. | 6,3 сот. | 500 800 | 79 492 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борис-Глеб д. | 12 сот. | 959 200 | 79 933 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борис-Глеб д. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Английские Дачи ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соголево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 840 648 | 101 283 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 133 000 / 170 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 027 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Зубово пос. | 30 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | № 2 ЦМИС СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Рассвет СНТ | 20 м² | 8 сот. | 800 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Замятино д. | 30 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Звездочка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен 69 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, 10 км от г. Клин. На участке есть электричество 220/380 В, подсобное помещение, вагончик с водоснабжением, колодец 10 колец, плодовые деревья, забор с воротами с двух сторон. Возможен торг.