Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Борис-Глеб д., Клин гор. округ
Дом 126 м², участок 5,6 сот., 2024 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 08.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 46/100 · уверенность 51 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 20 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈2,52 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,32 млн / целевая ≈5,68 млн / пессимист. ≈5,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈12,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19032
Рейтинг 46/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 508 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борис-Глеб д. | 6,3 сот. | 500 800 | 79 492 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Борис-Глеб д. | 12 сот. | 959 200 | 79 933 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борис-Глеб д. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Английские Дачи ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соголево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 840 648 | 101 283 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 126 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 49 231 / 60 449 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 003 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Отдых СНТ да: «с/у» + «заезжай и живи» | 130 м² | 6 сот. | 6 399 999 | 49 231 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Динамо СНТ да: «душевых» + «мебель» | 120 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Опалево д. да: «санузел» + «ремонтом» | 115,8 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 60 449 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю недостроенный дом. Собран каркас из доски 150х50 накрыт крышей. Есть проект по которому строился данный дом. Можно достраивать постепенно, рядом соседи так и делают. В любом случае при нынешних ценах на строй материалы предложение выгодное с учетом того что в стоимость входит и участок 5,6 сотки. Электричество на столбе перед домом. Хорошая транспортная доступность по асфальтированной дороге. Рядом автобусная остановка. Автобус ходит от Клина до Зубово. В зубово есть школа, сад сетевые магазины и т.п. Своя крыша над головой за небольшие деньги! Звоните, приезжайте смотреть на месте!