Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Коськово д., Клин гор. округ
Дом 20 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 491 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈150 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Новопетровская ≈16,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19030
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 930 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коськово д. | 6,5 сот. | 740 000 | 113 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коськово д. | 9,5 сот. | 710 000 | 74 737 | в продаже 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коськово ДНП | 7,6 сот. | 899 000 | 118 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коськово ДНП | 9,4 сот. | 565 000 | 60 106 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коськово д. | 7,8 сот. | 585 000 | 75 000 | в продаже 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово д. | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово ДНП | 6,1 сот. | 529 000 | 86 721 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово ДНП | 8,5 сот. | 970 000 | 114 118 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово д. | 8,2 сот. | 800 000 | 97 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово ДНП | 17 сот. | 2 220 000 | 130 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 107 328 / 190 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 283 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 163 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 149 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Грин Лаундж КП | 20 м² | 7,7 сот. | 7 200 000 | 360 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Покров д. | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Дзержинец СНТ | 20,9 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Покров д. | 20 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Южное Якунино дач. уч. | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Дзержинец СНТ | 23,2 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 107 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Головково СНТ | 24 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Матвеево КП | 25 м² | 7 сот. | 4 750 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 18.10.2026 | 1 910 000 (−690 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 810 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 610 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 500 000 (−110 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 850 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 810 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам роскошный участок 6,3 сотки. Ровный, солнечной стороны. На участке свежая скважина с зимним водопроводом (вода чистейшая). Выделенное электричество 15 квт (в течение 1-4 месяцев будет подключено). Сейчас: питание от генератора, подключен к бытовке. Септик (все с сертификатами). Бытовка на сваях новая (с санузлом: душ и туалет). Также бонусом предоставлю разные мелочи для быта (новые): мебель и техника. Звоните и пишите, предложение стоящее, продаю по личным обстоятельствам. Просмотр организую в любое время.