Ленинградское ш., 49 км от МКАД
Сад № 3 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50,7 м², участок 5 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈914 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −260 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18968
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 417 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 914 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 71 318 / 144 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -260 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 50 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 50,2 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 109 562 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Волна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Содружество СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Надежда-1 СНТ | 51,1 м² | 6,6 сот. | 6 300 000 | 123 288 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 47 м² | 5,3 сот. | 4 999 000 | 106 362 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 52 м² | 3 сот. | 1 800 000 | 34 615 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 55 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лаптево д. | 50 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Стегачево д. | 50 м² | 6,3 сот. | 7 200 000 | 144 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134233598 Продается уютная дача на 5 сотках по отличной цене! Эта дача находится в прекрасном СНТ с закрытым въездом, где живут хорошие соседи круглый год. Членские взносы всего 6 тысяч рублей в год. Участок сухой и ровный, его границы отмежеваны и стоят на кадастровом учете. На нем уже есть хозблок, летний туалет, теплица и колодец с чистой питьевой водой. Весь участок огорожен забором с откатными воротами. Рядом, всего в пяти минутах, находятся автобусные остановки, школа, садики и магазины всё, что нужно для комфортной жизни. Мы готовы показать дачу в любое удобное время и быстро выйти на сделку. Звоните или пишите, с удовольствием отвечу на все вопросы!