Ленинградское ш., 92 км от МКАД
Сметанино д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 27 сот., дерево, 1996 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 70 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,98 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — нет; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈16,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18918
Рейтинг 15/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 981 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сметанино д. | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сметанино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сметанино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сметанино д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борихино д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борихино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полянка СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Павельцево д. | 26 сот. | 1 450 000 | 55 769 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Павельцево д. | 17 сот. | 890 000 | 52 353 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 816 / 64 444 / 110 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 970 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 822 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Петровское с. | 50 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Петровское с. | 45 м² | 30 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лукино д. | 49 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 40 816 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сельский Строитель СНТ | 50 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Тархово д. | 50 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 50 м² | 17,5 сот. | 3 480 000 | 69 600 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Шипулино д. | 49 м² | 19 сот. | 16 500 000 | 336 735 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Озеро жемчужин КП | 55 м² | 17 сот. | 5 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дятлово д. | 45 м² | 30 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Парфенькино д. | 40 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 27 соток, домик 50 кв. м. с прихожей и двумя спальнями. Категория земель: земли поселений, разрешённое использование: для ЛПХ. Участок ровной прямоугольной формы с небольшим уклоном (всегда сухой), огорожен по периметру, имеет два въезда. Свет 5 кВт заведен в дом, колодец на участке, газа нет. Находится в живописном месте, до лесных грибов и ягод 5 минут, рядом озеро и река "Лапотня" с рыбалкой, хорошие соседи с двух сторон (живут постоянно), благоприятная почва, находиться в деревне. Круглогодичный асфальтированный подъезд, многие соседи живут постоянно!!! Удобная транспортная доступность от МКАД 100 км по Ленинградскому или Новорижскому шоссе, до Клина 25 км