Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Рябинка СНТ, Химки гор. округ
Дом 54 м², участок 8,2 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 77 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −295 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Головково ≈3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18887
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 593 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 046 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 354 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 2-я Смирновка пос. | 14,3 сот. | 3 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лайнер СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лотос СНТ | 8,1 сот. | 1 000 000 | 123 457 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Данко СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Данко СНТ | 50 сот. | 10 500 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 000 / 80 675 / 112 963 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Малахитовые дачи КП да: «ванной» + «отделка» | 54 м² | 8,4 сот. | 6 100 000 | 112 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Луч СНТ да: «туалет в доме» + «ремонт» | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лесная Опушка дп да: «санузел» + «отделка» | 53,3 м² | 7,6 сот. | 4 299 999 | 80 675 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в СНТ Рябинка 2-ая Смирновка г.о. Солнечногорск Московской области. Дом 2-ух этажный из бруса-54 кв.м, оформлен как ЖИЛОЙ ДОМ (прописка): 1этаж: крыльцо, открытая веранда, прихожая с лестницей на 2-ой этаж +кухня, комната-кабинет, спальня с печкой. 2-ой этаж: комната свободной планировки. Участок - 8.2 сотки неправильной формы без уклона. Вход на участок с двух сторон. Въездные ворота. Так же на участке расположен: летняя кухня 25 кв.м., туалет и душ, беседка. Электричество 7.5 КВТ разведено по всем строениям, летний водопровод. Отопление-печь на два этажа. В пешей доступности магазин Продукты. Остановка общественного транспорта на Ленинградском шоссе-15 минут пешком. Более подробная информация по телефону.