Ленинградское ш., 44 км от МКАД · земля с домом
Редино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 25 м², участок 7,4 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 25 м²»
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈239 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −442 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Подсолнечная ≈5,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18781
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 68 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 765 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 735 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Редино д. | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Редино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 7,2 сот. | 3 100 000 | 430 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Редино д. | 40 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 24,1 сот. | 8 500 000 | 352 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Редино д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бугорок СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 568 / 138 782 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 791 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 601 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 033 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | 25 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 176 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | № 2 ЦМИС СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | НИТАС СНТ | 22 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Кочергино СНТ | 27 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Ермолино д. | 26 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 144 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Ермолино д. | 24 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 156 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Талаево д. | 30 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Свет СНТ | 22,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в деревне Редино (Солнечногорский район) по ул. Западная, уч.8, с к.н. 50:09:0020204:1775 (739 кв.м). Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) - допускает строительство жилого дома с пропиской (до 3 этажей) без коммерческого использования. Участок расположен близко к центральной дороге и автобусной остановке (5 мин. пешком). Удобный выезд на М10/М11 (3 мин. на авто). Есть школьный автобус. Два продуктовых магазина - в шаговой доступности. Озеро Сенеж и лесные массивы - в пешей доступности. Район охраняется, территория убирается, дороги чистятся зимой, к участку круглогодичный подъезд. Участок ровный, сухой, на возвышенности, огорожен. На участке есть летний домик 25 кв.м. Подведенные коммуникации: электричество. Газ - труба низкого давления у границы участка. Вода - колодец. Один взрослый собственник. Границы участка установлены, споров нет, ипотека/аресты отсутствуют. Готовность к сделке 1 день. Также рассмотрю продажу соседних участков с к.н. 50:09:0020204:1828 (723 кв.м.) и 50:09:0020204:1829 (961 кв.м.).