Ленинградское ш., 49 км от МКАД
№ 2 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 28.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,27 млн → дом ≈233 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −535 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — в перспективе.
До ст. Подсолнечная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18680
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 267 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 660 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 619 / 63 846 / 115 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 913 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Заречье СНТ | 52 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Русь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сенеж СНТ | 50 м² | 11,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Луч СНТ | 48,6 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 41 152 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ландыш СНТ | 51,7 м² | 9,7 сот. | 2 100 000 | 40 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Пищевик СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Маяк СНТ | 64 м² | 6,5 сот. | 2 890 000 | 45 156 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дачу.в собственности более 10 лет.фундамент кирпич-бетон.2 погреба в доме 2-х метровых. домик щитовой.6*6.плюс пристройку делали сами 6*3.утепленую лет 7 назад. на участке старая теплица металлическая со стеклом.груша и яблони.молодые лет по 10. плодоносят.туалет на улице летний.рядом родник,магазин,школа,остановка..в низу дачи речка истра.соседи живут круглогодично.газ в перспективе.участок прямоугольный.по факту 10 соток.