Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Отдых СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 39,9 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,67 млн; первая цена 1,67 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 959 тыс. → дом ≈631 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈798 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кабаново ≈1,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18568
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 32 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 959 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 798 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 222 / 33 333 / 66 667 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -943 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Текстильщик СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 1 670 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 590 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117601660 Продаётся ухоженная дача в Снт "Отдых"! Ваш уголок за городом всего в 20 минутах от платформы Кабаново. Прекрасная возможность для тех, кто ценит тишину, природу и удобную транспортную доступность. О доме: Дом: Двухэтажный, официально оформлен как Жилой. Это большое преимущество! Коммуникации: Туалет и душ расположены на улице (классическая удобная дачная жизнь). Вода для полива и хозяйственных нужд берется из собственного колодца. Об участке: Площадь: 8 соток, участок ровный, ухоженный. Межевание: Проведено, границы четко установлены никаких споров с соседями. Сад: Участок радует плодово-ягодными деревьями и кустарниками (есть урожай каждый сезон!). Ключевые преимущества: Отличная транспортная доступность: Всего 20 минут пешком от платформы Кабаново. Не нужно беспокоиться о том, как добираться без машины. Круглогодичный подъезд: В Снт дороги чистят зимой, можно приезжать в любое время года. Живописная природа: Рядом с участком находится красивый пруд, где можно отдыхать в летние дни. Идеальное место для спокойного отдыха на свежем воздухе и ведения своего небольшого хозяйства. Ждем вашего звонка!