Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 898 тыс. → дом ≈402 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈914 тыс. / пессимист. ≈812 тыс. → от пессимистичной прибыль −793 тыс. ₽, маржа −98 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Павловский Посад ≈2,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18523
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 627 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 898 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 402 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 35 000 / 60 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -793 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Природа-2 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 280 000 | 42 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 30 м² | 4 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 32 м² | 6 сот. | 899 990 | 28 125 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Грибовское СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Фарфорист-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.9 км | Березка СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мечта СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 143 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дачу в 2х км от г. Павловский Посад, дом каркасный. Новая проводка, Заезд под авто. Вода питьевая-скважина. Пладовые деревья, груша, слива, яблоня, смородина. Продажа от собственника, в собственности с 2004года. Риелторов прошу не беспокоить. Показ по выходным, по договорённости.