Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 56 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Металлург ≈0,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18522
Рейтинг 42/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 099 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юбилейный СНТ | 4,7 сот. | 1 250 000 | 265 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любитель СНТ | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любитель СНТ | 8,3 сот. | 3 200 000 | 385 542 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 22 сот. | 19 800 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Металлург СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 38 794 / 51 547 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 60 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 580 000 | 26 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Березка-354 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Шелковик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березовая Роща СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 1 400 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Имени Мичурина СНТ | 58 м² | 3 сот. | 2 600 000 | 44 828 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Фрязево пос. | 65 м² | 6 сот. | 3 350 555 | 51 547 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Керамист СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 32 759 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Астра СНТ | 60 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 22.07.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.02.2026 | 3 000 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт продажа по садовые книжки есть торг.