Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Отдых СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,5 сот., газоблок.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 659 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 37 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −576 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. Кабаново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18489
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 659 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 291 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 41 667 / 71 429 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -575 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Восход СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Отрадное Ветеран СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Южный СТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Важная информация: от участка 20-25 минут пешком до платформы Кабаново, до города Ликино- Дулево и до продуктовых магазинов 15 минут пешком. Прoдаeтся земельный участок с домoм, баней в. Оpеховo-Зуевcком рaйoнe, д. Kaбaново, Снт Oтдыx участок 76. Учaсток 6 сотoк, pовный, cухой, полностью ухоженный с лесным и плодоносящим садом. На первом этаже дома: кухня с подведенной водой и сливом в септик соответственно, санузел(боллер, душ), большая гостиная с кондиционером и печкой. На втором этаже дома: комната и балкон с видом на водоем в котором ловят рыбу. На участке имеются: дом, баня, скважина, септик из расчёта проживания от 3-5 человек, хоз блок для инвентаря, летний туалет, много плодовых кустарников и деревьев, клубника и цветы. Участок ухоженный и обработанный, земля плодородная. По периметру участка установлен забор. Отличное расположение Снт, рядом с участком большое озеро для купания и рыбной ловли, не далеко ж/д станция Кабаново, с магазина Пятерочка осуществляется доставка продуктов, аптека. Удобный подъезд к Снт. Тихое, зеленое место. Круглогодичный подъезд к Снт, дорогу чистят. Отличные соседи!