Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Электросталь г., Электросталь гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 25.08.2024.
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈284 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 52 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈386 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Электросталь ≈1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18423
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 29.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 508 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 701 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,5 сот. | 200 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,6 сот. | 2 600 000 | 224 138 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 42 сот. | 20 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 14,9 сот. | 3 717 500 | 249 497 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 4 сот. | 2 700 000 | 675 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 22 сот. | 19 800 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 26,2 сот. | 23 500 000 | 896 947 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Зеленый городок-1 СНТ | 32 сот. | 31 900 000 | 996 875 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Любитель СНТ | 8,3 сот. | 3 200 000 | 385 542 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 368 / 68 750 / 78 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 026 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба Плюс СТ | 38 м² | 5 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Южное СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2024 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок по Садовой Книжке (Снт). Прописки Нет. Под Маткапитал Не Подходит. Участок Не Оформлен. Рядом с участком проходит линия Лэп. Жужжит, но привык быстро (всяко лучше, нежели город и суета). Всё в ваших руках! Находится: Московская область, от города Электросталь с Фрязевского шоссе от поворота на деревню Пушкино. Садовое товарищество "Дружба Плюс". От станции Фрязево общественным транспортом минут 30, остановка "поворот на Пушкино", на авто и того быстрее. От Москвы на авто 1 час и 20 минут (ездил лично!). Итак: света нет, увы! (можно провести, варианты есть), туалет на улице, сан. Узел отсутствует, душ отсутствует, забор имеется частично (профлист) задняя часть за домом, рядом лес, пруды, автобус ДО станции Фрязево в 3-х минутах, магазин Пятёрочка в 10 минутах. Колодец Для Полива! Жить Можно В Тёплое Время Года. Отдыхать на выходных (шашлыки и так далее). P. S.: участок уже Зарос, не ухожен, нет времени, нахожусь в другом регионе Соседи рядом адекватные. Давайте найдётся человек, которому нужен свой кусочек природы, и который в реале сможет за ним ухаживать! За уже своим домиком и землей. Только Наличные. В непосредственной близости от города Электросталь. От Ногинского шоссе асфальтированная дорога в сторону деревни Пушкино, не доезжая деревни, Снт "Дружба плюс". Агентов просьба не беспокоить. Скидка по факту.