Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Фарфорист-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 564 тыс. → дом ≈935 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 51 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −236 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Дулёво ≈0,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18383
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 79 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 564 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 811 / 72 031 / 108 434 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -236 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Отдых СНТ | 24,9 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 108 434 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Карболитовец СДТ | 23 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 82 609 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Малая Дубна дп | 20 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Восток СНТ | 32 м² | 6,3 сот. | 2 530 000 | 79 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Восход-2 СНТ | 18,5 м² | 4,6 сот. | 940 000 | 50 811 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 599 000 (−101 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 499 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Снт "Сокол" вблизи г. Ликино-Дулево (пешком 20 мин.) Орехово-Зуевский г. О. Дом кирпичный, площадью 25 кв. М: две комнаты, летний, внутри отделка деревянной вагонкой, 1-этажный, есть чердачное помещение. Из коммуникаций свет. Земельный участок 7 соток правильной формы, весь обработан: есть грядки, плодово-ягодные посадки: кустарники и деревья, декоративные кустарники, цветы. На участке есть разные строения: летняя кухня 12 кв. М, туалет (выгребная яма), летний душ с тэном для нагрева воды, колодец, две теплицы по 4х3 м, баня-бочка из дерева на дровах, сарай для хоз. Инвентаря и техники, огороженный птичник (для курочек). Участок огорожен сеткой рабицей со всех сторон, со стороны дороги забор "глухой" из профнастила, внутри за воротами перед домом есть место для автомобиля. Соседние участки обрабатываются -не заросшие. В Снт рядом есть водоем для купания, вокруг Снт лес, свежий воздух. Просмотр по договоренности. Межевание проведено.