Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Текстильщик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 6,3 сот., кирпич, 1999 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 40 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,09 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Ленская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18300
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 30.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 271 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 831 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 714 / 76 120 / 120 766 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Малиновка КП да: «санузле» + «тёплые полы» | 67 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | да: «ванную» + «ремонт» | 67,9 м² | 5,8 сот. | 8 200 000 | 120 766 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Луч СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137375379 В продаже кирпичная дача в черте города. Дом 65 кв м, второй этаж - мансарда (требует завершения отделочных работ). Стены толстые, сохраняют прохладу в жару и тепло в холодное время. Техника - холодильник, микроволновка, 4-ёх конфорочная электрическая плита, телевизор. Крыша - шифер, фундамент - ленточный. Вода - скважина (нужно прокачать) или сделать новую. Туалет - на улице. В доме есть подпол высотой в человеческий рост. Участок 6,25 соток, огорожен со всех сторон, без грядок и теплиц. На участке есть небольшая, кирпичная баня. СНТ расположено в 10 минутах езды от вокзала, а так же есть возможность дойти пешком до города за 15 мин. По запросу пришлю видео. Этот объект возможно приобрести в ипотеку.