Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Родничок СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 44,2 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 28.03.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈784 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Ленская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18277
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 418 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 582 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 784 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 40 500 / 85 714 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Мичуринец-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Солнечный КП | 47,7 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 52 411 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Клязьменское СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 2 350 000 | история площадки |
| 22.07.2024 | 2 000 000 (−350 000) | история площадки |
| 08.08.2024 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.08.2024 | 2 450 000 (+250 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 2 800 000 (+350 000) | история площадки |
| 24.10.2024 | 1 900 000 (−900 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.12.2024 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.12.2024 | 1 890 000 (+390 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 1 750 000 (−140 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 1 890 000 (+140 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 000 000 (+1 110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком, Адрес: Московская обл., Павлово- Посадский район, Снт Родничок, дом 57. ; Дом Зарегестрирован! Прописка! Близость к центру города! На участке имеется: - мини дом однокомнатный; -баня; -колодец ; Участок 7 соток, дом 44,2 м2 ; Документы в порядке; По всем вопросам пишите/звоните. Просьба Звонить Только Реальному Покупателю. Ремонтные И Риэлторские Услуги Не Интересуют! Прописка.