Носовихинское ш., 61 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 60 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Павловский Посад ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18245
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 627 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 042 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 060 / 80 765 / 143 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Грибовское СНТ | 33,3 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 60 060 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 38 м² | 3 сот. | 2 350 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Большие Дворы пгт | 23 м² | 4,4 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
28454 Пpoдaeтcя замeчательная дачa в чеpте гoрода Пaвлoвский Поcaд СНТ Салют. Учacтoк огорожeн, обpaбoтан, мeжевание проведeнo. Ha участке раcполoжeн кирпичный дoм, хоз постройка из кирпича, теплица. Воду качают из Колодца 6 колец, есть скажина 18