Носовихинское ш., 81 км от МКАД
Отдых СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,2 сот., кирпич, 2022 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 743 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Кабаново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18207
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 743 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 000 / 52 083 / 76 459 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | да: «душевая» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Машиностроитель СНТ да: «душевая» + «отделка» | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 28.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1407472. Под материнский капитал не подходит, прописки нет! Продается хорошая дача, 10 минут пешком от Ж/Д станции Кабаново. Электричка из Москвы 4 диаметр. Само снт граничит с поселком Кабаново, это поселок городского типа , где есть вся необходимая инфраструктура для жизни. Город Орехово-Зуево тоже очень рядом, одна остановка на маршрутке. Самое лучшее СНТ в этом районе. Много жителей. Хороший председатель. Порядок во всем. Минимальные взносы. На машине можно добраться по Горьковскому или Носовихинскому шоссе. Смотрите карту. Садовый кирпичный (капитальный) дом с мансардой, площадью 50 кв.м. Немного не доделан и требует небольших вложений. Цену просим по себестоимости, даже меньше, чем то, что вложено. Жить и пользоваться всем уже можно. На первом этаже, по плану предусмотрена: готовая комната обшитая вагонкой, кухня с прихожей, санузел, парная-сауна, терраса, на втором этаже спальня (полы выложены) с выходом на балкон. Везде установлены пластиковые окна, металлические двери и двери из ПВХ. Оставим: печку-гриль, микроволновку, холодильник, стиральную машину, раковину с подогревом. Подведено электричество 2 фазы, скважина с водой, туалет временно на улице, переливной септик на 3 кольца. Зона барбекю с беседкой на монолитной плите! Земельный участок площадью 6,2 сотки, по факту немного больше, огороженный сеткой рабицей, угловой, соседи только с двух сторон, правильной формы, сухой, весной не подтапливается. На участке растут плодовые деревья, 6 клумб для посадки ягодных и овощных культур, земля плодородная, установлена игровая зона для деток - качели, песочница, горка. Есть свой заезд для автомобиля, залита монолитная плита под стоянку. Место просто замечательное, очень тихо, поют птицы! В шаговой доступности детский сад, школа, техникум, сетевые магазины. Возможна продажа в ипотеку! Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования. Сопровождение всех видов сделок с недвижимостью. На все интересующие вопросы отвечу по телефону.