Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Связист СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈903 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18205
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 247 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 58 730 / 109 940 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 987 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -853 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 33,2 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | 36 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | Сирень СНТ | 32 м² | 5,4 сот. | 2 350 000 | 73 438 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Васютино д. | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 59 960 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136425352 Продам уютную дачу в непосредственной близости от города Павловский Посад. Идеальный вариант для тех, кто ищет недорогой дом для летнего отдыха или базу для строительства с нуля с готовым участком. Основные характеристики: · Площадь дома: 35 м2. · Этажи: 1 этаж (кухня + комната), 2 этаж мансарда без отделки (есть возможность доделать). · Материал стен: комбинированный (кирпич + брус) тепло и надежно. · Отделка внутри: вагонка. · Окна: пластиковые (Пвх) по всему дому. Коммуникации: · Свет: 15 квт (мощный ввод, хватит на электроотопление и любой инструмент). · Газ: привозной (баллон). Большое преимущество: есть ближайшая перспектива подключения магистрального газа. · Вода: колодец (требуется чистка). Участок и территория: · Земля: 6 соток, огорожен, межеван. · Тип земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование для садоводства. · Ограждение: 1 сторона профнастил, 3 стороны рабица. · Ворота: распашные, высота позволяет въезд любого вида транспорта (даже грузового/Газели). Подойдет для тех, кому важна низкая цена и близость к городу. Звоните, показ в удобное для вас время!