Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Текстильщик-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 34 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,08 млн → дом ≈722 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈178 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Павловский Посад ≈2,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18114
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 64 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 627 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 078 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 235 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 94 143 / 123 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 717 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 288 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 178 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Клязьменское СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 850 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. Тихое снт. Не у дороги. Подъезд круглогодичный. Сторож. Электричество. Водопровод. Участок освоен. Собственник.