Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Радуга СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,49 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −2,27 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня, скважина.
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18011
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 009 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 426 / 40 166 / 46 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Родничок СНТ | 80 м² | 5,4 сот. | 3 400 000 | 42 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 889 000 | 37 780 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 35 м2, построенная в 2018 году из сэндвич-панелей. Дом двухэтажный, с косметическим ремонтом, внутри деревянные элементы отделки создают теплую атмосферу. В доме две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. На территории участка расположен бассейн и ухоженный сад с цветами и зелеными насаждениями. Для отдыха предусмотрена терраса. На участке также имеется баня, что добавляет дополнительный комфорт. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация септик. Электричество подключено, доступно кабельное/цифровое ТВ. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Земельный участок относится к категории Снт.