Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Электросталь г., Электросталь гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈52 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −317 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Электросталь ≈1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17949
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 52 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 040 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,5 сот. | 200 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,6 сот. | 2 600 000 | 224 138 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 42 сот. | 20 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 14,9 сот. | 3 717 500 | 249 497 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Радуга СНТ | 4 сот. | 2 700 000 | 675 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 22 сот. | 19 800 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 26,2 сот. | 23 500 000 | 896 947 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 38 462 / 70 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -317 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Ногинский Медик СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дружба СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 190 000 | 42 941 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Иванисово с. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 8 сот. | 800 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Горелый Лес СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Новая Березка-2 СТ | 50 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу по садовой книжке. В Снт Северное. В черте города. Дом требует ремонта. Участок сухой. Свет есть. Вода колодец. Прописки нет. Торг.