Носовихинское ш., 81 км от МКАД
Кабаново д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич, 2022 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 630 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −399 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть.
До ст. Кабаново ≈1,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17943
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 104 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 270 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 000 / 52 083 / 76 459 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 016 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | да: «душевая» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Машиностроитель СНТ да: «душевая» + «отделка» | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Дача по ул. снт Отдых. Продается дача вблизи д. Кабаново, в СНТ Отдых, уч. 26 в 85 км (1,5-2 часа) по Носовихинскому, Горьковскому и Егорьевскому шоссе от г. Москвы, до ж.д станции Кабаново 10 минут ходьбы, электричкой до Курского вокзала 1:50 пути. Торг.