Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈225 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа выделенной части дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ленская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17838
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11,7 сот. | 2 000 000 | 170 940 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12,7 сот. | 2 750 000 | 216 535 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 1 350 000 | 217 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 4 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 61 636 / 99 688 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа выделенной части дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа выделенной части дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Природа-1 СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гридино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 38 м² | 3 сот. | 2 350 000 | 61 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Заозерье-280 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 56,5 м² | 7,5 сот. | 10 400 000 | 184 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Бытовик СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 2 990 000 | 55 576 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 56,4 м² | 4,5 сот. | 8 500 000 | 150 709 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа выделенной части дома с отдельным входом и 10 соток ижс, 5 оформлены в собственность, 5 соток прилегающая территория, которую можно выкупить по кадастровой стоимости, помогу оформить. Дом -кирпичная кладка более 50 см толщиной, окна пластиковые, новая крыша. Вся инфраструктура рядом, удобный выезд на Носовихинское шоссе, садики, школа, магазины, остановка ж/д. Звоните, расскажу более подробно по телефону.