Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Урожай СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈250 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −658 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Павловский Посад ≈2,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17760
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 74 483 / 135 714 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 366 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -658 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | ЛПХ Ольгино пос. | 18 м² | 10,7 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Яблонька-2 СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Феникс СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба СНТ | 17,4 м² | 6,1 сот. | 1 200 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Вереск СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Карат СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Богослово с. | 21 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 850 000 |
Описание
Площадь 800кв м. Ровный участок 25*32. В собственности с 2014года. Электричество, летний водопровод на участке. Дом с погребом, две комнаты, кухня, терасса. На участке имеются плодоносные деревья вишни, сливы, кусты крыжовника. Парковочное место под автомобиль. 15мин пешком до улицы кузьмина, школа номер 9. Через дорогу пятёрочка, озон, стройматериалы. Земля относится к категории Снт, что открывает возможности для садоводства и отдыха на свежем воздухе. Торг.