Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Отдых СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56,5 м², участок 7,8 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 935 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −64 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Кабаново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17732
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 935 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 009 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 030 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 71 894 / 176 275 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 974 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -64 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 62 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Старт-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 58,2 м² | 11,5 сот. | 5 000 000 | 85 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 53 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 59,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | 60,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 49 834 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 61 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 68 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 60 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 103 317 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 51 м² | 10,5 сот. | 8 990 000 | 176 275 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2013 году. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться комфортом. Просторная терраса идеально подходит для отдыха на свежем воздухе. На первом этаже расположена кухня с современным ремонтом и обеденной зоной, а также светлая гостиная. Второй этаж включает спальню с деревянной лестницей и дополнительное пространство для хранения. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с асфальтированным подъездом. Во дворе ухоженный сад с теплицами и грядками, что отлично подойдет для любителей садоводства, имеются две скважины, сарай для хранения садового инвентаря. Рядом с домом расположен живописный водоем, окруженный деревьями, создающий атмосферу уединения и спокойствия. Транспортная доступность обеспечивается близостью к остановкам общественного транспорта и железнодорожной станции. В шаговой доступности школа, что делает этот дом удобным для семей с детьми, а так же магазины Пятёрочка и круглосуточный, аптека, маркетплейсы, поликлиника. Категория земель: Снт. Участок угловой, есть возможность присоединения дополительного земельного участка.