Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Южный СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 14,6 м², участок 4,8 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 48 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 960 тыс. → дом −160 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 40 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈292 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈985 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈13 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17699
Рейтинг 27/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 7 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −10 959 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют СНТ | 9 сот. | 895 000 | 99 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 292 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 86 666 / 150 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Жасмин СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 111 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Приозерное СНТ | 11 м² | 3 сот. | 3 900 000 | 354 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 800 000 |
Описание
Продаётся дачный участок площадью 483 кв. М в Снт с небольшим домиком построенным в 1965 году,. Дача требует ремонта, Земельный участок относится к категории Снт. 5 километров до города Павловский Посад, подъезд со стороны Носовихиеского шоссе. Соседи живут постоянно, круглый год.