Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Радуга СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Павловский Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17570
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 039 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,3 сот. | 1 400 000 | 264 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павловский Посад СНТ | 5,2 сот. | 1 615 000 | 310 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 49 972 / 109 091 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 588 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родничок СНТ | 44,2 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кардиолог СНТ | 36,4 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 54 945 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мичуринец-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земли населенных пунктов. Продажа садового дома на участке 5 соток. В 3 минутах езды Носовихинское шоссе. В 7 минутах езды г. Павловский Посад. Где вся инфраструктура города. Дом щитовой. Утеплен. Вода сезонная Снт. Своя скважина. Система очистки воды. Кухня и две комнаты. Отопление конвекторы. Электричество 15 квт. На Снт. Баня. Печь электрическая. Нагрев воды и в доме и в бане боллер. Участок ухожен. Правильной формы. Много цветов и плодовых деревьев. Свой подъезд с дороги. В Снт не надо заезжать. Два выхода с участка. Ворота. Парковочное место.