Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Малиновские Луга пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 96,5 м², участок 15 сот., 1995 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,93 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,49 млн / целевая ≈8,54 млн / пессимист. ≈7,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,11 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 87 км ≈1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17398
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 798 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 456 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малиновские Луга пос. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малиновские Луга пос. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 930 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 175 / 95 162 / 157 368 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 541 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Старт-1 СНТ | 96,7 м² | 10,2 сот. | 5 990 000 | 61 944 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Щербинино д. | 95 м² | 8 сот. | 14 950 000 | 157 368 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бриз СНТ | 97 м² | 12,4 сот. | 3 800 000 | 39 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 101,1 м² | 9,1 сот. | 7 200 000 | 71 217 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 94 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 90 426 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 95 м² | 8 сот. | 13 400 000 | 141 053 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 98,1 м² | 12 сот. | 10 850 000 | 110 601 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Березки СНТ | 96 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 90,6 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 104 857 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 98,1 м² | 12 сот. | 9 800 000 | 99 898 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом с земельным участком . есть электричество, газ проведут в 2026 году есть в плане подключения. Нужен ремонт внутри, есть интернет