Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 32 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,16 млн → дом ≈637 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −629 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорошово ≈5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1729
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 67 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 163 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 906 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 62 435 / 106 452 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 733 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -629 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Яблонька СНТ | 31 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 106 452 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новое СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 52 648 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Яблонька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Полянка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 27 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Анино Поле СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в хорошем состоянии домика, Участок весь ухожен. Все посадки есть( ягоды, кусты, деревья). Летняя вода круглосуточно. Недалеко водоем для купания, автобусная остановка с Коломной и Москвой, торговый центр и др. Инфраструктура. Возможна регистрация. Торг.