Симферопольское ш., 36 км от МКАД
Любучаны пос., Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈181 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам пол дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Столбовая ≈3,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17207
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Любучаны д. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Любучаны пос. | 7 сот. | 1 190 433 | 170 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Любучаны д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Любучаны д. | 9,9 сот. | 1 881 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 5 сот. | 2 750 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 17 сот. | 3 750 000 | 220 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 16 сот. | 5 600 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 7,5 сот. | 3 200 000 | 426 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 453 / 80 000 / 113 752 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам пол дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам пол дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Газета Труд СНП | 59,2 м² | 8,2 сот. | 2 750 000 | 46 453 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Любучаны пос. | 65 м² | 5 сот. | 6 350 000 | 97 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Любучаны пос. | 65 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубрава СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 990 000 | 52 456 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Молоди с. | 58,9 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 113 752 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Леониха д. | 65 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Зыкеево д. | 64,5 м² | 9,5 сот. | 3 900 000 | 60 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Столбовая пгт | 55,4 м² | 7,4 сот. | 6 000 000 | 108 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ивино д. | 60 м² | 9,5 сот. | 4 200 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Цветники СНТ | 62,1 м² | 8,9 сот. | 5 490 000 | 88 406 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам пол дома с отдельным въездом для автомобиля, большим огородом в удачном месте. Все необходимое в пешей доступности. Дом с сараем и погребом. Кирпичный фундамент, сам дом из бревна. Хорошие соседи, живут круглогодично. Полное юридическое сопровождение на всех этажах, быстрый выход на сделку. Один взрослый собственник.