Симферопольское ш., 76 км от МКАД
Окские Дали СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 26 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,38 млн → дом ≈523 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Ока ≈2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17113
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 377 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 523 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 115 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Окские Дали СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 5,5 сот. | 1 400 000 | 254 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Окские Дали СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мирный пос. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 100 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 909 / 54 264 / 54 839 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -764 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Речник СНТ | 25,8 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Пущино д. | 27,5 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 50 909 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Ивушка СНТ | 28 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Аладьино д. | 28 м² | 8 сот. | 820 000 | 29 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Волшебная страна СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 54 839 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaм учaстoк 50:32:0040261:113 с садовым домиком 50:32:0040261:167 с возможностью круглогодичного посещения ( отапливается печью, зимой очень тепло). Город в 5 мин езды на автомобиле. Удобный выезд на трассу М2. Рядом поcёлок Мирный со своей инфраструктурой. Сoбствeник oдин. Электричество 5 квт. Так же на участке беседка и летняя кухня, небольшой хозблок, туалет на улице. Скважины, колодца нет. Рядом есть хороший родник. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности, автобус до города каждый час. Так же рядом лес, река Ока, павленское озеро, озеро Лютце в пешей доступности. Рыбалка, грибы, покупаться- всё рядом. Подъезд к участку хороший, легкодоступный в том числе для легковых авто. Много участков с круглогодичным проживанием.