Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Клейменово-2 ДНП, Серпухов гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., дерево, 2024 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 663 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈212 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Шарапова Охота ≈9,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16845
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 94 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 663 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 972 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Клейменово-2 ДНП | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клейменово-2 ДНП | 22,5 сот. | 1 700 000 | 75 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово-2 ДНП | 24,6 сот. | 1 360 000 | 55 285 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово-2 ДНП | 11,3 сот. | 799 000 | 70 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово-2 ДНП | 25 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово-2 ДНП | 7,6 сот. | 420 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово-2 ДНП | 9,2 сот. | 430 000 | 46 739 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клейменово-3 СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клейменово-2 ДНП | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клейменово-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 108 056 / 138 028 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 212 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Глубоково д. | 36 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 122 973 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ивушка СНТ | 37 м² | 8,4 сот. | 2 800 000 | 75 676 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мерлеево д. | 36 м² | 15 сот. | 3 890 000 | 108 056 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Автомобилист СНТ | 42 м² | 9,5 сот. | 3 900 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Радутино д. | 42 м² | 9,5 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мерлеево д. | 36 м² | 15 сот. | 3 890 000 | 108 056 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Нара Вилладж КП | 40 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 225 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Паниково д. | 35,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 138 028 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 780 000 (−20 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 750 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продается уютный дом на участке 12 соток идеально подходящий для семейного отдыха. С прекрасным видом и выходом в лес. Участок располагается в тихом и спокойном месте. Есть видео дома внутри скину по запросу Дом - год постройки лето 2024 г. - размеры: 6 на 6 м + веранда (2 м) - в доме две комнаты изолированные, санузел и кухня-гостиная На участке: - распашные ворота; - с одной стороны сетка рабица, с другой профлист - место под парковку - скважина 76 м все куплено под нее - септик на 5 человек, все установлено и подведено к дому (осталось только завести) Закрытая территория; дороги чистят Все вопросы по телефону